In het afgelopen decennium is de Nederlandse markt voor logistiek vastgoed getransformeerd van een atypische submarkt voor eigenaar-gebruikers als onderdeel van de markt voor industrieel vastgoed, naar een volwassen en aantrekkelijke investeringsmarkt die zich verhoudt tot prime beleggingscategorieën. Volgens het onderzoeksrapport ‘Rewind & Fast forward. Dutch logistics property: the past- and next decade’, zijn de belangrijkste marktfactoren het afgelopen decennium flink veranderd.

• Grootste veranderingen in de Nederlandse transport- en logistieke sector
• Meest opvallende ontwikkelingen in de logistieke gebruikersmarkt
• Effecten op de logistieke investeringsmarkt

Grootste veranderingen in de Nederlandse transport- en logistieke sector

In de afgelopen tien jaar heeft de wereldwijde economische opleving geleid tot toenemende consumentenbestedingen en industriële investeringen in de hele eurozone. In kwantitatief opzicht heeft dit ook de Nederlandse T & L-sector zeker positief beïnvloed.

De procentuele volumeveranderingen van de import (+ 45,3%) en -export (+ 44,4%) in de afgelopen 10 jaar tonen aan dat de T & L-sector gemiddeld harder is gegroeid dan de economische groei van het BBP (+ 26,8%).

Hoewel de import, export en omzet heeft geprofiteerd van de economische groei, is de T & L-sector een industrie met lage marges en hebben de steeds kleiner wordende marges geresulteerd in een efficiëntieslag in de vorm van consolidatie en investering in (nieuwe) technologie.

Meest opvallende ontwikkelingen in de logistieke gebruikersmarkt

Om moderne efficiënte operationele processen te ondersteunen, zijn de eisen voor logistiek vastgoed ook aanzienlijk veranderd. De vraag naar, en ontwikkeling van moderne en steeds grotere objecten heeft de afgelopen jaren een vlucht genomen.

Als gevolg van de grote vraag van gebruikers (opname +480%) en de dalende leegstand (-20%) in het afgelopen decennium, stegen de huurprijzen in de logistieke sector consistent boven het inflatiepeil (CPI gebaseerd +14,57% over de afgelopen 10 jaar). Zelfs terwijl de voorraad aanzienlijk toenam (+ 40%). Dit was voornamelijk te verklaren door dalende incentives en, als gevolg, stijgende netto huurprijzen. In het afgelopen jaar heeft dit zich nu ook vertaald in stijgende bruto huurprijzen in enkele van de belangrijkste logistieke hotspots.

Effecten op de logistieke investeringsmarkt

In het afgelopen decennium volgde de logistieke investeringsmarkt grotendeels de gebruikersmarkt, wat wordt bevestigd door de index van de logistieke opname en investering. Sinds 2017 zijn de investeringsvolumes in relatieve termen echter aanzienlijk sterker gegroeid dan de opnamevolumes.

De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt werd eerder als minder volwassen beschouwd en was in vergelijking ‘goedkoop’. Naarmate de markt zich het afgelopen decennium echter heeft geprofessionaliseerd is deze verschoven van een submarkt binnen de industriële sector, gedomineerd door eigenaar-gebruikers, naar een volwassen investeringsmarkt. Momenteel wordt meer dan 70% van het logistieke vastgoed verhuurd. Historisch gezien was dit percentage slechts ongeveer 50%.

Het (internationale) kapitaal gericht op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt is de afgelopen jaren enorm toegenomen naarmate deze markt volwassener en professioneler is geworden en het vertrouwen van beleggers is toegenomen. Dit wordt bevestigd door een groei van het investeringsvolume van minder dan 100 miljoen euro in 2010 (1% van het totale investeringsvolume) tot 2,6 miljard in 2019 (13% van het totale investeringsvolume). Het aandeel van grensoverschrijdende investeringen bedraagt inmiddels meer dan 80%, in vergelijking met 25% aan de start van het vorige decennium.

Niek Poppelaars, Co-Head of Logistics & Industrial, licht toe: “Omdat de beschikbaarheid van ‘prime’ logistiek beleggingsproduct gestaag is gedaald en de toenemende druk op de gebruikersmarkt op sommige locaties heeft geleid tot huurgroei (vooruitzichten), zijn de aanvangsrendementen gecomprimeerd tot niveaus die traditioneel alleen werden bereikt in prime beleggingscategorieën zoals kantoren en winkels."

Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial, voegt eraan toe:

Lees het rapport